近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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