万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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